قانون الايجار القديم بعد تعديله وكيفيه تطبيقه
????????????قانون الايجار القديم بعد تعديله وكيفيه تطبيقه وما هي شروطه
???? *من القيود إلى التوازن : قراءة مبسطة وعميقة في قانون الإيجار القديم بعد تعديله :*
════════════════════
✴️ *أولاً : إلغاء العقود القديمة ... ولكن بعد فترة انتقالية :*
● *يعني إيه "عقود الإيجار القديمة" ؟!* ... يعني الشقق أو المحلات اللي متأجرة بقالها سنين طويلة، والعقد فيها معمول بنظام الإيجار القديم، اللي هو : إيجار قليل جدًا زي (10) أو (20) جنيه ... *والعقد مفتوح مالوش مدة، والمستأجر بيقعد في الشقة طول عمره ... وكمان ممكن يورّثها لمراته أو أولاده بعد ما يموت* ... يعني لو جدي زمان أجّر شقة في وسط البلد بـ (5) جنيه، وسابها لأبويا، وأبويا سابها ليا، فأنا دلوقتي ساكن في الشقة بعقد إيجار قديم بخمسة جنيه في الشهر، ومفيش حد يقدر يطلعني.
● *طيب إيه اللي حصل في القانون الجديد ؟!* ... القانون الجديد قالك : *"العقود القديمة دي هتنتهي خلاص، بس مش هنطرد الناس فجأة ... وإنما هنديهم فترة انتقالية يعيشوا فيها، وبعدها يرجّعوا الشقة أو المحل للمالك"* ... يعني الحكومة مش جاية تمسكك من إيدك وتقولك : "اطلع برّه"، لكن بتقولك : "هديك مهلة تحضّر نفسك وتظبط أمورك ... بس في النهاية، لازم تمشي"
● *طب والفترة الانتقالية دي قد إيه ؟!* ... القانون فرّق بين نوع العين المؤجّرة، وقالك :
???? *الحالة الأولى : لو العين المؤجرة "سكنية" (يعني ساكن فيها فعليًا) :*
● *يعني إنت مأجّر شقة وعايش فيها، بتنام فيها، بتاكل وتشرب، حياتك اليومية كلها فيها ... مش فاتح فيها مكتب ولا محل ... لا لا لا ....ساكن فيها كـ "مستأجر سكني"* ... في هذه الحالة القانون بيقولك : "تمام، إنت ساكن، ودي شقتك اللي عايش فيها ... إحنا مش هنقولك امشي دلوقتي، ولا كمان الشهر الجاي،ولا حتى السنة الجاية ... لكن ... *هنقولك إن العلاقة القديمة دي خلاص ليها نهاية، والنهاية دي بعد (7) سنين من النهارده".*
● *يعني هتفضل ساكن في شقتك زي ما أنت لمدة (7) سنين كاملة ... من أول يوم القانون يتطبق فيه، لحاااااد ما يكملوا السبع سنين ... والعقد خلال المدة دي مازال قائم، بس بشروط جديدة* ... وبالتالي طول فترة ال (7) سنين دي مفيش حد يطلعك، ولا ينفع المالك يفسخ العقد، ولا يقولك "امشي"، إلا في بعض الحالات الاستثنائية اللي هنشرحها بعد كده.
● *مثال :* شقة ساكن فيها واحد اسمه عم إبراهيم ... المهم عم إبراهيم ساكن في شقة في شبرا، من أيام ما عبد الناصر كان بيحكم ... بيدفع (15) جنيه في الشهر ... الشقة دي لو اتأجّرت دلوقتي في السوق الحر، ممكن تعمل (3000) جنيه شهريًا .... المالك مش عارف يطلعه، ولا يزوّد الإيجار، ولا يبيع الشقة ... وعم إبراهيم شايف إن ده حقه، علشان هو "راجل على قدّه ومش قادر يسيب الشقة" ... في القانون الجديد، الحكومة قالت لعم إبراهيم : "خلاص يا عم إبراهيم، العقد القديم بتاعك هينتهي بعد (7) سنين من يوم ما القانون يتنشر ... يعني لسه قدامك وقت تستعد وتشوف مكان تاني، أو تشوف لو عندك حق في شقة بديلة من الدولة".
???? *الحالة التانية : لو العين المؤجرة "غير سكنية" لأشخاص طبيعيين :*
● *يعني مش ساكن فيها، لكن مأجّرها لسبب تاني ... زي : [ محل بقالة - مكتب محاماة - عيادة دكتور - مغسلة - كوافير - ورشة صغيرة ... إلخ ] ... المهم إنك "مش ساكن"، إنما "بتشتغل" فيها، وهي مش تابعة لشخصية اعتبارية (يعني مش شركة ولا بنك) ... لا لا لا ... شخص طبيعي* ... في هذه الحالة القانون بيقولك : "إنت مش ساكن في العين، لكن بتستخدمها في نشاط غير سكني ... يبقى المدة اللي نديها لك أقل من السكنيين؛ لأن طبيعة علاقتك بالمكان مختلفة، وبالتالي *هتفضل مستأجر فيه لمدة (5) سنين فقط من تاريخ سريان القانون" ... يعني : العقد مستمر بنفس الشكل لمدة (5) سنين ... وبعد ال (5) سنين، العقد بينتهي تلقائيًا بقوة القانون، ومش محتاج إنذار أو حكم محكمة*.
● *مثال :* واحد اسمه أستاذ حسين، مأجّر محل ورشة نجارة في منطقة وسط البلد من سنة (1970) ... بيدفع (20) جنيه في الشهر ... المحل ده النهاردة لو اتأجر بالسوق، يجيب (10,000) جنيه على الأقل ... القانون الجديد قال لأستاذ حسين : "إنت عندك (5) سنين، وبعدها لازم تسيب المحل ... وخلال ال (5) سنين دووول، الإيجار هيزيد بالتدريج".
● *طب السؤال : هل المالك محتاج يرفع قضية أو يبعت إنذار ؟!* ... لأ خالص ... القانون الجديد قال : *"بعد ما تخلص الفترة الانتقالية، العقد بينتهي بقوة القانون"* ... يعني مش محتاج محكمة، ولا محامي، ولا إنذار، ولا حاجة ... وبالتالي لو الشقة ماتسلمتش بعد المدة دي، في هذه الحالة المالك له الحق يرفع دعوى "طرد" على طول، والمحكمة بتحكم له بسهولة، لأن العقد انتهى فعلاً.
● *يعني الكلام ده معناه إيه للمستأجر ؟!* ... المستأجر اللي قاعد بإيجار قديم، خلاص عرف إنه : مش هيورّث الشقة لأولاده تاني ... لازم يفكّر من دلوقتي ... *عنده (7) سنين أو (5) سنين ... لو معهوش مكان، ممكن يقدم طلب للدولة تاخد وحدة بديلة* ... لو ماعملش حاجة، هيتقاله في نهاية المدة : "شكرًا، العقد خلص، لازم تسلّم".
● *والكلام ده معناه إيه للمالك ؟!* ... المالك أخيرًا بقى عارف إنه : *هياخد شقته بعد (7) سنين أو (5) سنين* ... هيبدأ يلمّ دخل كويس من العين خلال المدة دي ... ومش محتاج محاكم ولا منازعات طويلة بعد كده.
════════════════════
✴️ *ثانيًا : زيادة تدريجية للإيجار خلال الفترة الانتقالية :*
● *يعني إيه الكلام ده ؟! ... يعني مش بس المستأجر هيقعد فترة محددة وبس، لأ كمان الإيجار اللي بيدفعه هيزيد تدريجيًا كل سنة لحد ما يسلّم الشقة أو المحل.*
● *طيب ليه القانون عمل كده ؟!* ... لأن أغلب المستأجرين في العقود القديمة كانوا بيدفعوا إيجارات رمزية جدًا، زي (5)جنيه أو (10) جنيه أو (20) جنيه في الشهر! ... والمالك مش قادر لا يعيش من الإيجار، ولا يصلّح العمارة، ولا حتى يدفع الضرايب.
● *فالقانون قرر :* "طب ما نزود الإيجار شوية بشوية، بطريقة منظمة، بحيث المالك يستفيد، وفي نفس الوقت ما نحطش المستأجر في ورطة فجأة".
● *طب القانون هيزود الإيجار على أي أساس ؟!* ... قالك : *"إحنا هنقسّم المناطق لــ (3) أنواع، وكل نوع ليه طريقة زيادة مختلفة، والزيادات دي هتتحسب من أول يوم لتطبيق القانون"* ... والــ (3) أنواع دول هم :
1️⃣ *مناطق متميزة :*
● زي الزمالك، الدقي، المعادي، التجمع، مدينة نصر، سموحة ... إلخ
2️⃣ *مناطق متوسطة :*
● زي شبرا، عين شمس، الهرم، فيصل، مصر الجديدة، إمبابة ... إلخ
3️⃣ *مناطق اقتصادية :*
● زي المرج، المطرية، البساتين، بولاق، دار السلام، شبرا الخيمة ... إلخ
✳️ *طب إزاي هنعرف الشقة أو المحل تبع أنهي فئة ؟!*
● الحكومة هتشكّل لجان في كل محافظة، اسمها *"لجان الحصر والتصنيف"* ... هتنزل تشوف كل منطقة، وتقرر تصنيفها حسب : حال المباني، مستوى الخدمات، الطرق، الموقع، حالة البنية التحتية ... واللجان دي لازم تخلص شغلها في (3) شهور من تاريخ سريان القانون.
✳️ *طيب دلوقتي نشرح بقى الزيادة عاملة إزاي بالضبط :*
● *خللي بالك :* الموضوع مش موحد، القانون فرّق بين نوعين :
1️⃣ *الشقق السكنية.*
2️⃣ *محلات أو عيادات أو مكاتب (يعني مش للسكن).*
⬅️ تعالى نمسك كل نوع ونفصصه حته حته :
???? *أولًا : الشقق السكنية :*
● *هنا القانون قالك : "أنا هحدد الزيادة حسب المنطقة اللي فيها الشقة ... هل المنطقة دي متميزة ؟! ولا متوسطة ؟! ولا اقتصادية ؟! ... على الأساس ده هنحسب الإيجار الجديد".*
1️⃣ *النوع الأول : لو الشقة في منطقة متميزة :*
● يعني منطقة راقية، زي : [ الزمالك - جاردن سيتي - المعادي القديمة - مصر الجديدة ... إلخ ] ... أماكن البنية التحتية فيها قوية، والشارع واسع، والخدمات متوفرة، والمنطقة كلها لها طابع خاص.
● *القانون قال : الإيجار الجديد في أول سنة = (20) ضعف الإيجار اللي كنت بتدفعه ... ولكن ولكن ولكن ... فيه شرط مهم جدًا : ما ينفعش الإيجار يقل عن (1000) جنيه شهريًا، حتى لو ال (20) ضعف طلعوا أقل من كده.*
● *مثال :* لو أنت ساكن في شقة إيجارها (30) جنيه في الزمالك ... في هذه الحالة : [ ٢٠ × ٣٠ = ٦٠٠ جنيه ] ... القانون يقول : لأ، ده قليل على منطقة متميزة ... يبقى هنرفع الإيجار مباشرة لـ (1000) جنيه شهريًا أول سنة ... طب لو كنت بتدفع مثلًا (80) جنيه، يبقى في هذه الحالة : [ ٢٠ × ٨٠ = ١٦٠٠ جنيه ] ... يبقى كده تمام، أكتر من الحد الأدنى، يبقى تدفع (1600) جنيه ... يعني من الآخر يا (20) ضعف، يا (1000) جنيه، أيهم أكبر.
2️⃣ *النوع التاني : لو الشقة في منطقة متوسطة :*
● زي : [ شبرا - إمبابة - الهرم - حدائق القبة - فيصل ... إلخ ].
● *هنا القانون قال : الإيجار الجديد في أول سنة = (10) أضعاف الإيجار القديم اللي كنت بتدفعه ... ولكن ولكن ولكن ... فيه شرط مهم جدًا : ما ينفعش الإيجار يقل عن (400) جنيه شهريًا، حتى لو ال (10) أضعاف طلعوا أقل من كده.*
● *مثال :* لو أنت ساكن في شقة إيجارها (25) جنيه في شبرا، في هذه الحالة : [ ١٠ × ٢٥ = ٢٥٠ جنيه ] ... القانون يقول : لأ، ده قليل ... يبقى هنرفع الإيجار مباشرة لـ (400) جنيه شهريًا أول سنة ... طب لو كنت بتدفع مثلًا (50) جنيه، يبقى في هذه الحالة : [ ١٠ × ٥٠ = ٥٠٠ جنيه ] ... يبقى كده تمام، أكتر من الحد الأدنى، يبقى تدفع (500) جنيه ... يعني من الآخر يا (20) ضعف، يا (400) جنيه، أيهم أكبر.
3️⃣ *النوع التالت : لو الشقة في منطقة اقتصادية :*
● زي : [ المرج - البساتين - عزبة النخل - السلام - المطرية ... إلخ ].
● *هنا القانون قال : الإيجار الجديد في أول سنة = (10) أضعاف الإيجار القديم اللي كنت بتدفعه ... ولكن ولكن ولكن ... فيه شرط مهم جدًا : ما ينفعش الإيجار يقل عن (250) جنيه شهريًا، حتى لو ال (10) أضعاف طلعوا أقل من كده.*
● *مثال :* لو أنت ساكن في شقة إيجارها (15) جنيه في المرج، في هذه الحالة : [ ١٠ × ١٥ = ١٥٠ جنيه ] ... القانون يقول : لأ، ده قليل ... يبقى هنرفع الإيجار مباشرة لـ (250) جنيه شهريًا أول سنة ... طب لو كنت بتدفع مثلًا (50) جنيه، يبقى في هذه الحالة : [ ١٠ × ٥٠ = ٥٠٠ جنيه ] ... يبقى كده تمام، أكتر من الحد الأدنى، يبقى تدفع (500) جنيه ... يعني من الآخر يا (20) ضعف، يا (250) جنيه، أيهم أكبر.
???? *ثانيًا : المحلات أو العيادات أو المكاتب (يعني مش للسكن) :*
● *ودي بقى القانون طبق عليها "نظام موحد" ... يعني فارق فيها بقى هل المكان في الزمالك ولا المرج ... مش مهم التصنيف هنا ... المهم إنك مش ساكن، لكن مأجر المكان لنشاط تجاري أو مهني، وطالما المؤجر شخص طبيعي (مش شركة ولا بنك)، فالقانون طبّق نفس القاعدة عليهم كلهم.*
● *هنا القانون قال : الإيجار الجديد في أول سنة = (5) أضعاف الإيجار القديم اللي كنت بتدفعه ... وخللي بالك مفيش حد أدنى ... يعني مش هييجي يقولك : الإيجار لازم يوصل لـ (1000) جنيه زي الشقق المتميزة ... ولا يوصل لـ (400) زي الشقق المتوسطة ... ولا حتى (250) جنيه زي الشقق الاقتصادية ... لأ خالص ... مفيش الكلام ده هنا ... الموضوع بسيط : هو (5) أضعاف الرقم اللي كنت بتدفعه وخلاص.*
● *مثال :* أستاذ سامي مأجّر مكتب صغير في عمارة قديمة في وسط البلد من (20) سنة، وكان بيدفع (120) جنيه شهريًا ... يبقى في هذه الحالة : [ ١٢٠ × ٥ = ٦٠٠ جنيه ] ... ده الإيجار الجديد اللي هيبدأ يدفعه فورًا بعد سريان القانون ... مش هنيجي بقى نقول له : "لا، ده وسط البلد، يبقى لازم توصل لـ (1000) جنيه" ... لأ ... طالما ده إيجار قديم، والمكتب ده مش للسكن، يبقى هتدفع (5) أضعاف الرقم اللي كنت بتدفعه وخلاص.
✳️ *طيب هل الإيجار بيقف عند أول سنة ؟! ولا بيزيد تاني ؟!*
● *القانون كان واضح جدًا، وقال : "الزيادة مش لمرة واحدة ... لا لا لا ... وإنما الإيجار هيزيد كل سنة بنسبة (15٪)، وطوال الفترة الانتقالية" ... يعني مهما كان الإيجار الجديد اللي بدأت بيه ... كل سنة هتضيف عليه (15٪) من قيمته الجديدة، مش من القيمة القديمة* ... وده بيخلي الإيجار يزيد تدريجيًا، علشان ما يكونش في صدمة للمستأجر، وفي نفس الوقت المالك يبدأ ياخد مقابل أقرب للسوق.
● *ببساطة شديدة : أول سنة هتدفع زيادة كبيرة دفعة واحدة، حسب نوع المكان ونوع المنطقة ... بعدها كل سنة هتزود على الرقم ده (15٪) ... يعني إيه زيادة سنوية (15٪) ؟! يعني كل سنة الإيجار هيزيد بنسبة (15٪) من الإيجار الجديد اللي اتفعّل في آخر سنة ... مش من الإيجار القديم اللي كنت بتدفعه قبل القانون.*
● *يعني : أول سنة فيه "قفزة كبيرة" في الإيجار، حسب المنطقة أو نوع العين ... بعدها كل سنة الإيجار "يتضرب" في (1.15) ... لأن [ 15٪ = 0.15 ] ... فلما نقول : "الإيجار يزيد (15٪) ... يبقى في هذه الحالة بنضرب المبلغ × (1.15) علشان نجيب القيمة الجديدة.*
???? *مثال١ : شقة سكنية في منطقة متوسطة :*
● أم مصطفى كانت بتدفع إيجار (25) جنيه ... القانون قال في المناطق المتوسطة الإيجار الجديد = (10) أضعاف، والحد الأدنى (400) جنيه ... يبقى الإيجار الجديد = (400) جنيه في أول سنة ... هنحسب بقى الإيجار كل سنة لمدة (7) سنين :
1️⃣ السنة الأولى : ٤٠٠ جنيه.
2️⃣ السنة التانية : ٤٠٠ × ١.١٥ = ٤٦٠ جنيه.
3️⃣ السنة التالتة : ٤٦٠ × ١.١٥ = ٥٢٩ جنيه.
4️⃣ السنة الرابعة : ٥٢٩ × ١.١٥ = ٦٠٨ جنيه.
5️⃣ السنة الخامسة : ٦٠٨ × ١.١٥ = ٦٩٩ جنيه.
6️⃣ السنة السادسة : ٦٩٩ × ١.١٥ = ٨٠٤ جنيه.
7️⃣ السنة السابعة : ٨٠٤ × ١.١٥ = ٩٢٤ جنيه.
● *يعني بعد (7) سنين، أم مصطفى هتكون بتدفع إيجار يقرب من (925) جنيه بدل (25) جنيه اللي كانت بتدفعهم، وده طبعًا تغيير ضخم لكنه تدريجي، وبيحصل على مراحل.*
???? *مثال ٢ : محل إيجاره ٢٠٠ جنيه :*
● الدكتور وليد فاتح عيادة، إيجارها القديم (200) جنيه ... القانون قال : الزيادة للمحلات = (5) أضعاف ... يبقى الإيجار الجديد = [ ٥ × ٢٠٠ = ١٠٠٠ ] جنيه في أول سنة ... هنحسب بقى الزيادة خلال ال (5) سنين :
1️⃣ السنة الأولى : ١٠٠٠ جنيه.
2️⃣ السنة التانية : ١٠٠٠ × ١.١٥ = ١١٥٠ جنيه.
3️⃣ السنة التالتة : ١١٥٠ × ١.١٥ = ١٣٢٢.٥ جنيه.
4️⃣ السنة الرابعة : ١٣٢٢.٥ × ١.١٥ = ١٥٢٠.٨٧ جنيه.
5️⃣ السنة الخامسة : ١٥٢٠.٨٧ × ١.١٥ = ١٧٤٨.٩٩ جنيه.
● *يعني الإيجار تقريبًا هيوصل من ٢٠٠ جنيه إلى حوالي ١٧٥٠ جنيه في خمس سنين.*
════════════════════
✴️ *ثالثًا : لجان الحصر والتصنيف :*
● زي ما شرحنا قبل كده، القانون الجديد هيزوّد الإيجار على حسب نوع المنطقة اللي فيها الشقة أو المحل ... بس طبيعي ييجي سؤال مهم : *مين اللي هيحدد إذا كانت المنطقة دي "متميزة" ولا "متوسطة" ولا "اقتصادية" ؟! ... يعني مثلًا : واحد ساكن في شارع في فيصل ... ده تبع منطقة متميزة ولا متوسطة ؟! واحد فاتح محل في المرج ... تبع منطقة اقتصادية ولا لا ؟! مين بقى اللي هيفصل في الموضوع ده ؟! ... هنا بييجي دور "لجان الحصر والتصنيف".*
● *القانون قال :* "عشان ما يبقاش الحكم عشوائي، ولا كل واحد يقول اللي في مزاجه، الدولة هتشكّل لجان متخصصة في كل محافظة، ودي اسمها *"لجان الحصر والتصنيف"*.
● *طيب اللجان دي هتعمل إيه بالظبط ؟!* ... اللجان هتنزل بنفسها، وتلف على المناطق، وتبدأ تشتغل على (3) حاجات أساسية :
1️⃣ *تحصر كل الوحدات المؤجرة بنظام الإيجار القديم :* يعني تعمل قاعدة بيانات تقول : الشقة دي إيجار قديم ... المحل ده إيجار قديم ... فين مكانهم ؟! مين المستأجر ؟! ... بيدفع كام ؟! بقاله كام سنة ؟!
2️⃣ *تصنّف المنطقة اللي فيها الوحدة :* هل هي منطقة متميزة ؟! ... متوسطة ؟! ... اقتصادية ؟! .... ودي نقطة مهمّة جدًا لأن على أساس التصنيف ده بيتحدّد الإيجار الجديد.
3️⃣ *تكتب تقرير رسمي وتقدّمه للمحافظة والجهات المختصة، علشان تبدأ تطبيق الزيادات.*
❇️ *طب على أي أساس اللجنة هتقرر تصنيف المنطقة ؟!*
● اللجان مش هتشتغل بالعشوائية ... لا لا لا ... القانون حددلهم شوية معايير موضوعية، زي :
1️⃣ *الموقع الجغرافي :* يعني الشقة فين ؟! في قلب القاهرة ؟! ولا في أطرافها ؟! في حي راقٍ زي الزمالك ؟! ولا في حي شعبي زي عين شمس ؟!
2️⃣ *حالة المباني والعمارات :* المباني حالتها إيه ؟! معمولة خرسانة محترمة ؟! ولا قديمة وبتقع ؟! فيها اسانسير ؟! فيها تشطيب كويس ؟! ولا لسه على الطوب الأحمر ؟!
3️⃣ *المرافق والخدمات :* فيه صرف صحي ؟! فيه كهرباء مستقرة ؟! فيه غاز ؟! فيه مدارس ومستشفيات حوالين المنطقة ؟!
4️⃣ *الطرق والمواصلات :* الشارع متسفلت ؟! فيه رصيف ؟! فيه مترو قريب ؟! فيه موصلات سهلة ؟! ولا الدنيا شبه صحرا ؟!.
⬅️ كل دي عوامل بتخلي اللجنة تقول :آه، دي منطقة متميزة .... لأ، دي متوسطة ... دي اقتصادية ومحتاجة دعم ... وهكذا.
❇️ *طيب واللجان دي هتشتغل لحد إمتى ؟!*
● *القانون قالهم صراحة : "إنتو يا لجان عندكم (3) شهور بس من تاريخ بدء تطبيق القانون، وتكونوا خلّصتوا كل شغلكم" ... يعني من أول ما القانون يدخل حيز التنفيذ، الدولة هتبدأ تشكّل اللجان، واللجان تبدأ تنزل تشتغل فورًا، وتخلص في (90) يوم.*
════════════════════
✴️ *رابعًا : حالات استثنائية لإنهاء العقد قبل نهاية المدة :*
● في الأول القانون قال : "المستأجر يفضل قاعد في الشقة أو المحل لحد ما تخلص الفترة الانتقالية (7) سنين للسكن ... و (5) سنين لغير السكن ... إلا في حالات معينة، لو حصلت، المالك يقدر يرجع ياخد العين (الشقة أو المحل) قبل نهاية المدة" ... يعني القانون سايب باب صغير للمالك، يدخل منه في ظروف خاصة ويسترد الشقة بدري شوية.
● القانون حدد حالتين بالضبط، وده عشان يمنع التلاعب، ويحافظ على إن العين المؤجّرة تفضل مستخدمة فعلًا، مش متخزنة ولا فاضية على الفاضي.
???? *الحالة الأولى : لو العين (الشقة أو المحل) متسابه ومقفولة من غير سبب لأكتر من سنة كاملة :*
● *يعني : لو المالك قدر يثبت إن المستأجر سايب الشقة أو المحل مقفولين ومش بيستخدمهم فعليًا، لمدة (12) شهر ورا بعض، ومن غير أي عذر مقبول ... في الحالة دي المالك من حقه يروح المحكمة، ويطلب إنهاء العقد فورًا.*
● *مثال :* واحد اسمه عم نبيل، ساكن في شقة إيجار قديم في مصر الجديدة ... بس من (3) سنين سافر الخليج، وخلّى الشقة مقفولة ومطفية النور، ومفيش حد بيدخلها، ولا حتى مرة في الشهر ... المالك راح شاف الشقة دايمًا مقفولة، ومفيش أي استغلال ليها ... جاب شهود من السكان، وصورها كام مرة وهي مقفولة، وراح المحكمة وقال : "أنا عندي شقة إيجارها (20) جنيه، والمستأجر سايبها مقفولة بقاله سنة كاملة، ومش عارف أستفيد منها" ... في الحالة دي، المحكمة ممكن تحكم له بإخلائها فورًا، حتى لو لسه فاضل في المدة (4) أو (5) سنين.
???? *الحالة التانية : لو المستأجر عنده شقة تانية صالحة لنفس الغرض ومش محتاج الشقة المؤجرة :*
● *يعني : لو المستأجر مأجّر شقة، وعنده شقة تانية فاضية، ينفع يسكن فيها، أو عنده محل تاني بيشتغل منه نفس الشغلانة ... يبقى من حق المالك يطالب بإنهاء العقد، لأن المستأجر مش محتاج العين المؤجرة أصلًا.*
● *مثال :* أستاذ سامي مأجّر محل صيدلية قديم في وسط البلد من زمان، بيدفع (150) جنيه في الشهر ... وف نفس الوقت، عنده محل تاني تمليك في الدقي، فاضي، بس سايبه ومتمسك بالمحل القديم علشان رخيص وموقعه حلو ... في هذه الحالة القانون الجديد بيقوله : "طالما عندك بديل صالح، يبقى ما ينفعش تفضل متمسك بالعقد القديم وتمنع المالك من الاستفادة من ملكه" ... فالمالك من حقه يروح المحكمة، ويطلب فسخ العقد، حتى لو لسه باقي سنوات من ال (5) سنين بتوع الفترة الانتقالية.
❇️ *طيب إزاي المالك يثبت الكلام ده ؟!*
● ماينفعش المالك يقول "الشقة مقفولة" أو "عنده بديل" كده وخلاص ... *لازم يثبت ده بــ : معاينات رسمية (من حي أو شرطة أو محضر إثبات حالة) ... صور وفيديوهات بتاريخ واضح ... شهود من السكان ... مستندات ملكية أو إيجار للوحدة البديلة ... أو أي دليل يثبت إن المستأجر مش محتاج العين أو سايبها مهجورة.*
❇️ *ملاحظات مهمة :*
1️⃣ القانون ما سمحش بالفسخ لأي سبب، غير في الحالتين دول بس.
2️⃣ ماينفعش المالك يطرد المستأجر من نفسه، لازم يروح المحكمة ويثبت الحالة.
3️⃣ المحكمة هي اللي بتقرر، وممكن ترفض الطلب لو لقت إن المستأجر عنده مبرر مقبول (زي إنه مسافر للعلاج، أو الشقة تحت التجهيز، أو مؤجلة لحاجة ضرورية).
4️⃣ لو المستأجر بيروح الشقة أو المحل مرة كل فترة، أو مخلي ابنه هناك، ممكن المحكمة تعتبره "مستخدم"، وساعتها يرفضوا الطلب.
════════════════════
✴️ *خامسًا : البُعد الاجتماعي والحق في وحدة بديلة :*
● *وده ببساطة معناه : إن الدولة ماسبتش المستأجر على الرصيف ... و لكن الدولة قالتله : "لو إنت فعلًا محتاج، ومش معاك، ومش قادر، إحنا مش هنرميك ... فيه باب اسمه (الوحدة البديلة)، تقدر تدخله بشروط معينة".*
● *يعني إيه "حق في وحدة بديلة" ؟!* ... يعني : المستأجر اللي عقده هيخلص بعد الـ (7) سنين أو الـ (5) سنين، وكان فعلاً معتمد على العين اللي ساكن فيها أو فاتح فيها شغله، ومش عنده بديل، ومش معاه فلوس يلاقي مكان تاني ... *في هذه الحالة الدولة بتقوله : "تعالى قدّم طلب رسمي، وقولنا ظروفك، وإحنا ممكن نوفرلك وحدة بديلة من الوحدات اللي الدولة بتطرحها، سواء بإيجار أو بتمليك، حسب حالتك".*
● *ليه الدولة عملت كده ؟!* ... عشان البُعد الإنساني والاجتماعي؛ لأن فيه ناس فعلاً على قد حالها ... وفيه أسر مستورة بتدفع (30) جنيه إيجار بقالها 40 سنة، ولو الشقة اتسحبت منهم فجأة هيباتوا في الشارع ... وفيه محلات صغيرة فاتحينها ناس غلابة، ومالهمش دخل تاني ... فالدولة حبت تعمل توازن بين "حق المالك في ملكه" و"حق المستأجر في سكنه أو مصدر رزقه".
❇️ *طب إيه الشروط ؟! يعني أي حد يطلب وحدة بديلة ياخدها؟ ؟!*
● لأ، مش كده خالص ... فيه شروط محددة لازم تتوافر، وأهمها :
1️⃣ يكون فعلاً مافيش عنده وحدة تانية ينفع يسكن فيها أو يشتغل منها ... يعني لو عندك شقة تمليك أو محل تاني، مش هينفع.
2️⃣ يكون من الفئات الأولى بالرعاية ... زي : [ الأرامل - المطلقات - كبار السن - المعاقين - أصحاب المعاشات الضئيلة - الأسر الفقيرة اللي دخلها محدود جدًا ].
3️⃣ يقدّم طلب رسمي للدولة ويشرح فيه ظروفه، ودخله، وعدد أفراد الأسرة، ومستوى المعيشة ... إلخ.
4️⃣ يوقّع على إقرار مكتوب، يقول فيه : "أنا موافق أخلي الشقة أو المحل اللي كنت مأجره، وأسلمه فورًا، أول ما الدولة توفّرلي وحدة بديلة" ... يعني ماينفعش تاخد الاتنين: تفضل قاعد في القديم، وتستلم الجديد لا لا لا ... لازم تسيب القديم الأول.
❇️ *طب والوحدة البديلة دي هتبقى فين ؟! وبنفس المواصفات ؟!*
● الدولة بتحاول توفّر وحدات قريبة من المكان الأصلي، قدر الإمكان ... يعني لو كنت ساكن في حلوان، مش هيودوك العاشر من رمضان مثلًا، إلا لو مافيش غيرها ... ولو فيه تزاحم ... يعني عدد المتقدمين كتير ... في هذه الحالة الدولة هتراعي في التوزيع : المكان (اللي كان فيه العين الأصلية) ... الحالة الاجتماعية ... الاحتياج الأشد.
● *مثال :* عم حسن راجل عنده (70) سنة ... ساكن في شقة إيجار قديم في منطقة شعبية، بيدفع (25) جنيه في الشهر .... مالوش عيال ... بياخد معاش (900) جنيه، ومش معاه يقدر يأجر شقة في السوق الحر بعد الـ (7) سنين ... في الحالة دي، عم حسن يروح يقدّم طلب للدولة، ويقول : "أنا عندي ظروف صحية، ومش قادر على أسعار الإيجار الجديدة، وده مصدر سكني الوحيد، وده كل اللي عندي" ... الدولة تبص في حالته، وتقول : "تمام يا عم حسن، هنوفّرلك شقة إيجار من إسكان محدودي الدخل، بـ (400) أو (500) جنيه، وقولنا أول ما تجهز، تسيب الشقة القديمة وتسلّمها".
❇️ *طب السؤال : هل ده معناه إن كل المستأجرين هيلاقوا بدائل ؟!*
● لأ طبعًا ... لأن مش كل الناس هتنطبق عليهم الشروط ... وف نفس الوقت الدولة مش عندها وحدات كافية للجميع ... لكن اللي محتاج فعلاً، وعنده إثبات، هياخد أولوية
════════════════════
✴️ *سادسًا : سريان القانون :*
● *يعني إيه "سريان القانون" أصلاً ؟! في اللغة القانونية، كلمة "سريان" معناها : الموعد اللي القانون الجديد بيبدأ يتنفذ فيه رسميًا، ويبقى واجب التطبيق على الناس كلها ... يعني من اللحظة دي، مافيش رجوع ورا ... كل الأحكام اللي في القانون، من أول زيادة الإيجار، لحد نهاية العقود بعد (7) سنين أو (5) سنين، بتبدأ تمشي على الكل.*
● *طيب القانون ده هيبدأ يسرى إمتى بالضبط ؟!* ... القانون بيقول بوضوح : *"يُعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية"* ... يعني : مش من يوم ما البرلمان وافق عليه ... ولا من يوم ما الرئيس صدّق عليه ... ولا من يوم ما الناس سمعوا عنه على الفيسبوك ... لا لا لا ... وإنما *السريان الرسمي بيبدأ تاني يوم بعد ما القانون يتنشر في الجريدة الرسمية للدولة*.
● *يعني إيه "الجريدة الرسمية" ؟!* ... دسي الجريدة اللي الدولة بتنشر فيها القوانين والقرارات المهمة علشان تبقى مُعلنة ومعروفة للناس ... زي النشرة الرسمية كده.
● *مثال :* نفترض إن القانون اتنشر في الجريدة الرسمية يوم الأربعاء (10) يوليو (2025) ... يبقى في هذه الحالة سريان القانون رسميًا هيكون من الخميس (11) يوليو (2025) ... وده معناه : من يوم (11) يوليو تبدأ الزيادات في الإيجار تتطبق ... تبدأ الفترة الانتقالية تتحسب (7 أو 5 سنين) ... تبدأ اللجان تشتغل (عندها 3 شهور من التاريخ ده) ... تبدأ الاستثناءات تطبّق لو حد سايب العين مقفولة أو عنده بديل .... يقدر المستأجر يقدم طلبه للدولة لو محتاج وحدة بديلة.
❇️ *طب لو حصلت مشكلة بين المالك والمستأجر بعد التاريخ ده ؟!*
● *ساعتها الحكم هيكون بالقانون الجديد، مش القديم.*
● *مثال :* واحد مأجّر محل بـ (50) جنيه من (1980) ... وبعد سريان القانون الجديد، المالك قاله : "الإيجار بقى (5) أضعاف، يعني (250) جنيه" ... والمستأجر رفض وقاله : "مش هدفع" ... في هذه الحالة المالك يروح المحكمة، والمحكمة هتقول له : "من يوم (11) يوليو (2025)، القانون الجديد هو اللي بيحكم العلاقة، وإنت لازم تدفع الـ (250) جنيه".
❇️ *طب ولو حصل نزاع حوالين مدة العقد، أو العين مقفولة، أو عنده شقة تانية ؟!*
● *برده كل ده هيتحكم فيه على أساس القانون الجديد بعد ما يسرى* ... يعني ماحدش يقدر يقول للمحكمة : "ده أنا متفق معاه من سنة (1990) ... أو ده اتفاقنا غير كده" ... لا لا لا ... *المحكمة هتقول له : "آسف، القانون الجديد نسخ (لغى) كل اللي قبله، وإنت دلوقتي ملزم باللي فيه".*
● *ودي نقطة مهمة جدًا : حتى لو العقد القديم مكتوب فيه "العقد لا يُفسخ ولا ينتهي إلا بوفاة المستأجر أو بإرادته" ... القانون الجديد بينهي كل العقود القديمة دي بقوة القانون، يعني من غير ما حد يغيّر حاجة في العقد بإيده.*
════════════════════
*- موفقين يا حبايبنا ...* ⚖️????????
⇧
